Tapuda cins değişikliği için artık başvuru yapmanıza gerek yok! Resen cins değişikliği ile iskan sonrası işlemler nasıl kendiliğinden halloluyor?
Resen cins değişikliği, 7327 sayılı Kanun'un yürürlüğe girmesiyle birlikte mülkiyet sahipleri için bürokratik yükü ortadan kaldıran devrim niteliğinde bir düzenlemedir. Artık yapı kullanma izin belgesi (iskan) düzenlenen taşınmazlarda, tapuda "yapılı hale gelme" işlemi için malikin başvuru yapmasına gerek kalmaksızın süreç kendiliğinden tamamlanmaktadır.
İşte adım adım resen cins değişikliği süreci, teknik detaylar ve mali avantajlar:
1. Dijital Veri Akışı ve Sürecin Başlatılması
Yeni sistemde kağıt kürek devri kapandı. Süreç tamamen dijital entegrasyon üzerinden yürür:
Yetkili İdare: Belediye veya Valilik, yapı kullanma izin belgesini düzenlediği an Mekânsal Adres Kayıt Sistemine (MAKS/MACS) yükler.
Dijital Aktarım: Belgeyle birlikte binanın konumunu belirleyen Yapı Aplikasyon Projesi, elektronik ortamda Kadastro Müdürlüğü’nün MEGSİS sistemine otomatik olarak iletilir.
2. Kadastro Müdürlüğü Teknik Kontrol Aşaması
Kadastro mühendisleri, gelen dijital verileri belirli standartlara göre inceler. Bu aşamada öne çıkan kritik noktalar şunlardır:
Arazi Kontrolü İstisnası: İşlemler kural olarak belge üzerinden yürür; ek bir arazi kontrolü yapılmaz.
Koordinat Hiyerarşisi: Eğer parsel köşe koordinatlarında fark varsa, arşivdeki tescilli koordinatlar esas alınır. Ancak yapı (bina) köşe noktalarında proje koordinatları temel alınarak tescil bildirimi hazırlanır.
Taşkınlık Durumu: Eğer bina parsel dışına (yol, komşu parsel vb.) taşıyorsa, arazi kontrolü zorunlu hale gelir ve bu durum tescil bildiriminde açıkça belirtilir.
3. Tapu Tescili ve Kat Mülkiyetine Geçiş
Kadastro Müdürlüğü tarafından onaylanan tescil bildirimi, TAKBİS üzerinden elektronik ortamda ilgili Tapu Müdürlüğü’ne gönderilir.
Tapu müdürlüğü, herhangi bir ek belge veya başvuru aramaksızın resen tescili gerçekleştirir.
Taşınmazda daha önce kurulmuş bir kat irtifakı varsa, bu işlemle birlikte taşınmaz doğrudan kat mülkiyetine çevrilir.
4. Mali Avantajlar: Harç ve Döner Sermaye Muafiyeti
Vatandaşlar için en büyük avantaj, bu işlemin maliyetidir. 2021/2 sayılı genelge kapsamında resen cins değişikliği işlemleri:
Döner sermaye hizmet bedelinden muaftır.
Tapu harcı ödemesi gerektirmez.
5. Güncel Mevzuat ve Veri Kalitesi
Süreçler, TKGM 2023/5 ve 2025/4 sayılı genelgelerdeki yüksek veri kalitesi standartlarına göre denetlenmektedir. Kadastro güncelleme çalışmaları (22-a) nedeniyle parsel numarası değişmiş olsa bile sistem, yeni numaralar üzerinden işlemi otomatik olarak tamamlayacak kabiliyete sahiptir.
Özetle Resen Cins Değişikliği Akış Şeması
Hazırlık: Yapı Aplikasyon Projesi hazırlanır.
Ruhsat: Yapı Kullanım İzin Belgesi düzenlenir.
Entegrasyon: Belediye veriyi MAKS üzerinden Kadastro’ya (MEGSİS) gönderir.
Onay: Kadastro tescil bildirimini hazırlar ve Tapu’ya (TAKBİS) iletir.
Sonuç: Tapu işlemi resen tescil eder; harç ve başvuru gerekmez.
Uzman Notu: Sorumluluk, binanın projeye uygunluğu ve sınır ihlali yapılmadığı hususunda belgeyi düzenleyen idarededir (Belediye/Valilik). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), sunulan belgelerin mevzuata uygun tescilinden sorumludur.
