11. Yargı Paketi ile Şufa (Önalım) hakkı sil baştan değişti! Cebri satışlarda önalım hakkı kalktı mı? TMK 733 değişikliği sonrası yeni dava süreleri,
11. YARGI PAKETİ, TBMM GENEL KURULUNDA KABUL EDİLDİ.
11. Yargı Paketi ile Şufa (Önalım) hakkı sil baştan değişti! Cebri satışlarda önalım hakkı kalktı mı? TMK 733 değişikliği sonrası yeni dava süreleri, rayiç bedel tespiti ve bedelin nemalandırılması usulü hakkında merak edilen tüm detaylar bu rehberde.
Yapılan bu değişiklik ile ön alım hakkında ciddi değişiklik yapıldı.
Türk Medeni Kanunu'nda yapılan değişikliğe göre, Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebri artırmayla satışlarda ön alım hakkı kullanılamayacak. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşecek.
Kanun'a eklenen geçici hükme göre, söz konusu hüküm, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmayacak. Bu satışlar bakımından değişiklik öncesi hükümler uygulanacak.
Türk Medeni Kanunu'nda yapılan başka bir değişikliğe göre ise dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecek. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlü olacak. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemeyecek. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenecek. Bu hüküm, düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacak.
Eski ve yeni durumunun karşılaştırması aşağıda gösterilmiştir.
| 🔎 Özellik / Kriter | 🕰️ Eski Hüküm (Yürürlük Öncesi) | 📜 Yeni Hüküm (11. Yargı Paketi Sonrası) |
|---|---|---|
| Kanun Maddesi | Türk Medeni Kanunu m. 733 | Türk Medeni Kanunu m. 733 (değişik) |
| Şufa Hakkının Uygulandığı Satışlar | Sadece paydaşın rızasıyla üçüncü kişiye satışlarda uygulanır. | Ek istisna: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebri artırmayla (ihale) yapılan satışlarda ön alım hakkı kullanılamaz. |
| Hak Sahibi Bilgilendirilme Süresi / Hak Düşürücü Süre – Üç Aylık Süre | Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde dava açılmalıydı. | Bu süre değişti mi? Temel süre yaşatılmakla birlikte uygulama yönünden metne açık hüküm eklendi. |
| Her Hâlde Satış Üzerinden Süre – İki Yıl | Satış tarihinden itibaren her hâlde 2 yıl içinde kullanılmazsa hak düşerdi. | Bu süre temel olarak halen geçerli, fakat ölçüleme / uygulamadaki ötelenmeler için hakim belirlemesi ve yeni usuller netleştirildi. |
| Bedel Ödeme / Hesaplama Usulü | Bedelin dava sırasında veya sonunda hukuken belirtilmiş sabit prensiplere göre yatırılmasıyla ilgili genel uygulamalar vardı. | Önemli: Hak sahibi, satış bedelini + alıcıya düşen tapu giderlerini hakim tarafından belirlenen süre içinde nakden yatırmakla yükümlü kılındı. Bedel yatırılmazsa, ön alım davası sonucunda payın tesciline karar verilemez. |
| Cebri Satışlar / İhale Satışları | Ön alım hakkı dava konusu satışlarda kullanılabiliyordu (TMK’da izale-i şuyu gibi özel satışlarda kural olarak şufa doğmuyor fakat net açık hüküm yoktu). | Açıkça: Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ve cebri satışlar için ön alım hakkı artık kullanılmayacak. |
| Dava Usulü / Yargılama | Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır, süreler ve bildirim şartları hak düşürücüydü. | Yeni düzenleme ile hak sahibinin bedeli yatırma yükümlülüğü ve hakim tarafından bedel belirleme usulü gibi uygulamalı işlemler netleştirildi. |
| Geçici Hüküm Uygulama Tarihi | Yoktu. | Değişiklik yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılan satışlar bakımından eski hükümler uygulanmaya devam edilecek. |
Yargı Paketi ile yapılan düzenlemeler, mülkiyet hukukunda "belirsizliği" ortadan kaldırmayı ve yatırım güvenliğini sağlamayı hedefliyor. İşte hem hukukçuların hem de taşınmaz sahiplerinin dikkat etmesi gereken 3 altın kural:
1. Süre Yönetimine Dikkat!
Eski düzenlemede "her halde 2 yıl" olan hak düşürücü süre, yeni düzenleme ile uygulamada daha sıkı takip edilecek. Satışın noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay, bildirim yapılmasa dahi her halde 1 yıl içinde davanın açılması şarttır. Bu süreyi kaçıran paydaş, önalım hakkını tamamen kaybeder.
2. İhaleli Satışlarda Şufa Devri Kapandı
En radikal değişikliklerden biri budur. Artık Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebri icra (ihale) yoluyla yapılan satışlarda diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamayacak. Bu durum, icra ihalelerine giren alıcılar için büyük bir hukuki güvence sağlamaktadır.
3. "Bedel" Artık Hakim Tarafından Belirleniyor
Dava açmak artık tek başına yeterli değil. Hakim tarafından belirlenen rayiç bedel ve tapu giderleri, yine hakimin belirlediği süre içinde nakden yatırılmak zorundadır. Bedelin yatırılmaması, davanın doğrudan reddedilmesi anlamına gelir. Üstelik yatırılan bu bedel, dava süresince nemalandırılarak (faiz/getiri) alıcının mağduriyeti önlenecektir.
Önemli Hatırlatma: Yeni kurallar, kanun yürürlüğe girdikten sonra yapılan satışlar için geçerlidir. Yürürlük öncesi yapılan satışlarda "eski hükümler" uygulanmaya devam edecektir. Ancak devam eden davalarda "bedelin depo edilmesi" kuralı derhal uygulanacaktır.
